购买商用房时，您需要注意以下几个方面：
核实产权
查看房屋的产权证、土地证，确认房屋无抵押或质押状况，确保产权清晰无法律纠纷。
考虑房屋结构
商用房的结构对于后期自营或出租至关重要，需关注面宽和进深比例、内部布局结构及利用率、房屋高度、承重、楼层等因素。
检查配套设施
确认是否有必要的配套设施，如停车场、电梯等，并确保这些设施满足商业运营需求。
了解物业费用
商业用地的物业费用通常高于住宅用地，需了解管理费、维修基金等具体费用情况，确保经济能力能够承受。
注意土地使用年限
商业用地的土地使用年限一般为40年，比住宅用地的70年短，需确认土地使用年限是否符合需求。
税费和贷款条件
商用房的税费和贷款条件与住宅不同，需了解商住房的税费计算方式、贷款利率、期限和首付比例等，确保投资回报和经济压力可控。
明确未来使用费用
确认水、电、暖等是否按商用价格缴纳，避免后期运营成本过高。
项目配建情况
确认所选项目是否配建幼儿园、学校、医疗机构等，了解项目规划细节。
商住分区
考虑项目是否位于商住分区，避免商与住之间的矛盾，确保商业环境的纯粹性。
合同细节
在签订合同时，确认房屋用途为商用，并在合同中详细注明，防止开发商“偷换概念”。
开发商承诺
谨慎评估房产商承诺的售后包租和年收益率，确保其可行性，避免经济损失。
内销外销区别
了解房屋是内销还是外销，以免因内销和外销的区别而产生问题。
通过以上几个方面的细致考虑和调查，可以降低购买商用房的风险，确保投资决策的合理性和合法性。建议在购买前咨询专业律师和房产顾问，获取更全面的保障。
