认定实际交房通常需要考虑以下几个关键因素：
合同约定的交房日期
开发商应在购房合同中约定的日期交房。
交付使用条件
房屋必须达到交付使用条件，即具备按照房屋性质和用途使用的完整功能。
对于新建商品房，这通常意味着房屋已经完工，主体结构封顶，外装修完成，基本配套设施如水电暖气电梯等可以使用，并且出卖人应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
房屋交付时的文件
开发商应提供一表两书（《商品房面积实测技术报告书》、室内环境检测报告）和《物业管理公约》。
提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
实际交付行为
开发商书面通知购房者办理交接手续。
购房者验收房屋，确认建设工程质量检验合格，签署房屋交接书。
交付方式
若合同约定买受人自提货物，则为出卖人通知买受人提取标的物的时间。
若由出卖人代办托运或邮递交付，则为出卖人将标的物交给承运人或邮局后，由承运人或邮局签发单证之日期。
若由出卖人送货，则为标的物送达收货地点后，买受人签收标的物之时。
特殊约定或惯例
根据标的物的状况或性质确定交付时间，例如季节性产品最迟应在季节末尾交付。
根据标的物的用途确定交付时间，如节日前供应节日市场之需的商品。
以前的交易惯例或类似的交易习惯也可以作为确定交付期限的参照。
其他要求
设置样板房的，应说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否一致。
房地产开发企业委托具有房产测绘资格的单位实际测绘的房屋面积，并报房地产行政主管部门审核备案。
开发商应在商品房交付使用之日起六十日内，将需要办理权属登记的资料报房屋所在地房地产行政主管部门，并协助或代理房屋购买人办理房地产权证。
以上各点综合考量，可以判断开发商是否完成了实际交房。需要注意的是，如果开发商提供的文件不全，购房者有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房责任由开发商承担
